浅谈对物业管理的认识

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。自80年代初物业管引入我国以来，实行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。我国的物业管理脱胎于国外，但为了能更好地适应中国的发展实际．我们中国的物业管理者在多年的不断学习和实际操作中，从各方面对其进行调整，开辟一条新思路。经过多年的努力，物业管理在我国已经逐渐步入正轨，并进入了急速发展的时期。

关于物业管理工作我们应当有正确的认识。

一、物业管理的定义。

 广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。它的范畴相当大，涉及物业全部寿命周期内的多种管理与服务。如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理，以及物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。 狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施工队专业化，并向住用人提供多方面的经营服务。

二、物业管理在房产营销中的作用。

物业管理这一行业是伴随着房地产行业的高速发展而不断走向成熟的。好的楼盘需要好的物业管理，好的物业管理又需要好的楼盘作支撑，二者相互促进，相得益彰，共同发展。在北京、上海、深圳等地之所以出现了那么多的高素质知名楼盘，物业管理功不可没。现在的房地产开发商对物业管理非常重视， 购房消费者又普遍关注物业管理，这已成为不争的事实。作为开发商要想利用物业管理这一利器有效促进销售就势必选择优秀的物业管理。

（一），在房地产营销中，物业管理前期介入“建议”很重要。 就房地产开发而言，在项目前期，特别是在考虑方便住户设计装修、生活居住等方便总有不周全之处。比较专业并富有经验的物业管理人员，更能从业主的角度发现规划设计上的一些问题并进行纠正，从而为建设更高素质的物业做出贡献。这项工作做好了自然会对销售产生积极的影响。

（二）、交房阶段对销售的促进非常重要。 作为与开发商签订前期物业管理合同的物业公司需要及时有效的处理各方面的纠纷，并维护开发商和购房客户两方业主的利益，加强沟通与协调，促使问题尽快得到解决。从营销的角度来看，我们及时认真地为购房客解决了问题，既维护了开发商及所开发物业的形象，也维护了物业管理公司的形象。

（三）、物业管理对树立房地产品牌发挥重要作用。 一个专业素质高、管理经验丰富、运作规范的物业管理公司对树立物业形象将起到很重要的作用。从物业公司进驻某个小区或大厦开始，物业公司在楼盘形象的塑造与维护中就发挥作用了。对一个成熟小区的规范化管理将可以使开发商及其开发的物业扬名。

三，树立以“住户需求”为中心的经营思想和理念是物业管理的基础。

 物业管理企业要紧贴市场，了解市场动态，调查住户的现实和潜在需求，分析住户的行为动机、住户的承受能力和水平，并对住户的习惯、兴趣、爱好等方面有一个清晰的理解，以便物业管理企业能在服务管理全过程中满足住户的需求。这样，市场需要什么，住户需要什么，企业就提供什么服务，真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中不败之地。

四，进行智能化管理，加大物业管理的科技含量 随着网络系统的普及及人类生活水平的日渐提升，人们对居住办公及经商环境的要求相应提高。智能化的居住环境亦成为现代人士的选择，传统式的物业管理模式已变得不合时宜。智能化的物业管理可提高服务效率而且节省人力及降低物业管理的营运成本，对传统的物业管理企业带来很大的帮助。

由于管理工作的服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。

至于如何做好物业管理服务工作，物业管理工作者，应当从以下几个方面入手。

（一）、服务意识的培养 要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。只有我们服务意识的转变，才会使我们的物业管理服务工作更好的开展。

（二）、通过学习培训，提升员工素质 学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。 为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。

 （三）、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力 目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成，服务质量自然也就有了保障。

（四）、加强与业主的沟通 我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。

做好物业管理工作是每个物业管理工作者的最终目标，要想做好物业服务，我们一定要做到：主动服务、及时服务、满意服务、等偿服务、成本服务、有偿服务。提高物业管理水平，建立新型的物业管理服务理念是消费升级时的的必然要求

  相信未来的中国，物业管理工作前景一片美好！